共享车位、内部挖潜 上海不少小区想方设法破解停车难

缓解停车难 湖北齐星智能立体循环车库扛大任

日前，一段小区停车纠纷成了火爆视频。视频中一位阿姨激动地说：“请问这24户居民，是朝鲜战场上回来的，还是抗日战争的老兵？如果是，我让车位！"

阿姨所在的小区，一共划有24个停车位，但小区居民有170多户。2015年小区居委会召开全体居民大会，确定24户人家先得到固定车位。这位阿姨是位租客，她质疑现行规则，认为老小区就该谁先进来谁先停。

小区停车难，已成为困扰诸多大城市的城市病之一，上海也不例外。《上海交通行业发展报告（2018）》显示，2017年底，上海市注册机动车保有量390.5万辆，较上年增长8.5%。截至2017年6月，全市居住类停车缺口达84.9万个。供需之间的巨大落差，使得很多小区的停车问题成了“无解”难题。

共享车位要无缝对接才行

时间碰不上、价格不划算、距离有点远，这些都制约着车位共享的有效性。

遇上高峰时段和恶劣天气，“有门不能出，有家不能回”曾是大华地区居民的真实写照。

由于原始规划落后和管理水平欠缺，大华地区的交通状况无法满足现实需要，通行差、停车难成为居民的投诉热点。

为此，大场镇排摸大华区域内停车矛盾突出的小区，采用的解决之道颇具普遍性：一是在周边路段设立时段性停车泊位，在宝山交警一中队的支持下，在大华地区增设路面泊位599个；二是通过美丽家园建设改造，在有条件的小区增设停车位；三是推行商圈停车位夜间共享，利用大华虎城App创建智能停车功能，由虎城拿出160个夜间闲置车位供周边居民夜间停放，实现“错峰停车”。

听起来不错，可新措施实施初期就“遇冷”。不少居民反映时间碰不上、价格不划算、距离有点远。居民停车时间集中在18时至19时，商场20时才能进场停车；小区停车是先到先得，有的居民不需要每天都在外面停车，包月停车不划算；有的居民确实有停车需求，但家住在共享停车点一公里之外，回家有点远。

大场镇再次与大华虎城协调，增设单次停车服务，操作比较灵活，随用随订，大华虎城商圈的办公楼车库也拿出部分车位供居民夜间停车，居民18时就能停放，为共享单车划定专门的停放区域，居民停好车后可骑共享单车回家。

这个案例有了较好的结局，但并非所有小区都这么幸运。记者调查发现，一些小区之所以无法在周边共享车位，主要因为周边道路不具备停车条件、附近没有车位可借或共享车位离小区较远。还有不少街道以及居委干部表示“协调成本太高，超出自身能力范围”。位于水电路上的一个小区，原本希望借用附近图书馆地下车位，但最近因为图书馆自身车位紧张，无法满足居民需求。

记者了解到，目前上海遵循“总量控制、有限供应、差别管理”的原则，把时段性道路停车场定位为停车矛盾突出地区的“临时性过渡措施”。同济大学城市规划系教授潘海啸认为，针对小区周边道路夜间停车的规定还需细化。在英国，道路普遍可以停车，但如何停、怎么收费都有详细规定。而道路停车场设置只能起到补充、缓解的作用，扩大半径、加大公共停车场建设才是更有效的措施，这其中居民的观念也需转变。他举例说：“法国巴黎的金融中心有个很大的停车场，价格合理，很多平时上班不用车的居民就把车停在那里，周末坐地铁过去把车开走。”

小区内部挖潜“学问不少”

有车族希望增车位，无车族希望有绿化景观，平衡二者不能简单“少数服从多数”。

内部挖潜，成为增加车位源头供给的又一个有效方法，不过里面的学问也不少。

经过改造，长宁区一小区自行车库前的绿地成了停车位，车库顶上建了小花园。通过专业设计建成的10个微型景观保留或移栽大树，配种漂亮植物，旧小区成了园林式小区，停车位由原来的90个增至130个。

小区停车状况得到极大缓解，车库顶上花园的方案有望得到推广。然而，景观停车位的绿化将部分一二楼居民的阳光挡住，居民希望改造绿化。居委会重新召开听证会，在取得居民同意后，对改造图重新设计。

在居民区中，这样的情况很多：有车一族希望通过改造增加车位，无车一族希望拥有更多绿化景观，最终按照民主决议可以找到答案。然而，绿化和车位的真正平衡，却不是简单的“少数服从多数”就可以实现的。在虹口邮电新村，为了一个违建拆除后的空地如何使用，居委会多次召开联席会议，多次征求居民意见，最后的方案是减少车位数量兼顾绿化。

另一个内部挖潜的主要办法是增加立体车库。普陀区东新路99弄，由于小区部分房屋还在建，开发商为了更好的出售率，决定自行出资在原先地下车库基础上建双层立体停车库，在争取超过89%的业主签字同意改建车库后，原先的200多个停车位增加到400多个停车位，每月停车费上涨100元。

不过，增加立体车库也不是那么容易。一位业委会主任说，自己所在的小区还曾因为立体车库和开发商打过官司。因为立体车库的产权是开发商的，居民只能租不能买，遇到维修等事情居民就不肯掏钱，而这个开发商的项目公司却注销了。

对此，潘海啸建议，小区内部挖潜的前提必须明确，哪些空间是可用的、哪些空间是不可用的，比如消防通道、步行空间必须留出来的，一些绿化带要保留，在这个基础上进行改造挖潜。而停车问题必须系统考虑，单纯增加车位解决不了问题，必须真正建立一个平衡机制。其中，停车规则制定可谓重中之重。

“先来先停”原则是否遵守

小区内是否实行“先到先停”原则，属于业主共同决定的事项，并非每个小区必须一致。

事实上，一些小区停车矛盾爆发，和小区先前的规则不适应现状有关。

很多建造时间10年以上的小区，当初制定的规则是有车的业主可获得固定租用车位。然而10年过去了，小区里有车的业主越来越多，后来有车或搬入的业主意见越来越大，要求更改规则，先来先停。

康泰新城开发商原有车位195个，小区业主机动车拥有量约2090辆，停车难成为小区突出矛盾。为缓解停车难问题，康泰新城党支部、居委会、业委会与复瑞物业，共同制定康泰新城机动车管理办法及取消小区的固定车位方案，经业主大会表决通过机动车管理调整方案并予以实施——

取消小区120个固定车位，采用先到先停办法；重新梳理小区机动车登记情况，现纳入系统的包月车辆约1430辆，临停车辆约450辆，轮候排队需进入车辆管理系统的约210辆；根据小区现有地面车位情况，对小区机动车进行总量控制。规定非小区业主车辆18时至次日7时谢绝进入小区（特种车辆除外）。

记者调查发现，在近两年重新调整停车规则的小区，基本都采取“先来先停”的方式。原因也简单，有车却没有固定车位的业主成了大多数，原先租用固定车位的业主成了少数人。

按照现行法律，是否每个小区的停车都必须遵循“先来先停”原则？光大律师事务所高级合伙人吴海说，首先要明确什么是公共车位。根据《物权法》第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”也就是说，小区里只要不是专属于某个业主的部位，都属于业主共有部分。除了业主自有（包括开发商持有）的车位以外，其他车位都处在共有部位，属于公共车位。小区公共车位如何管理和使用，应由业主共同决定。在小区内是否实行“先到先停”原则，属于业主共同决定的事项，并非每个小区必须一致。

复旦大学国际关系与公共事务学院教授刘建军认为，对于停车难的小区，成立停车自治小组，建立符合大多数人利益的公约，“先来先停”原则因为满足了最大程度的共享，成为趋势也是自然的。不过，由于规则变动导致的原有车主利益受损问题，专家建议可以采取适当补偿机制，在既有机制上平稳过渡，从而减少矛盾冲突。

租客住户有无平等停车权

根据现行的《物业法》《物业管理条例》，租户停车权利同样属于业主共同决定的事项。

小区停车规则的另一个矛盾焦点，集中在租客停车权利上。

闵行区莲花路附近一个小区，地面车位600余个，地下车位近300个，相对于1780户业主，停车位数量先天不足。在这种情况下，最先入住的部分老业主与物业沟通后将一些地面车位固定下来，且当时小区对外来车辆停车收费标准较低，更加剧了小区停车难。

新业委会成立后不久，从公平角度出发，对小区的机动车停车管理办法进行调整：要求业主“两证”（房产证、驾驶证）统一的第一辆车才能享受业主车辆的停车待遇，按照每月200元收费，其它不符合标准的车辆一律按照每小时10元收费，上限为一天80元。

新规惹怒一部分既得利益的业主，主要是那些将房子出租，或是家有多辆私家车的老住户，但新规给小区带来切实的收益——新规出台前，虽然小区每晚车满为患，物业每个季度上报给业委会的临时停车费仅9000元；新规实行后，每个季度的临时停车费变成7万多元。

记者了解到，根据现行的《物业法》《物业管理条例》，是否租户与业主享有同样的停车权利等，同样属于业主共同决定的事项。

在实践过程中，更细化、更人性化的管理规则往往更受欢迎。在共富二村，小区业委会在大量排摸后，就专门印制停车证和免费停车券，停车证又分为临时停车、租房户和常住居民，65岁以上老人和特殊困难家庭子女探望还可免费停车两小时。

根据小区不同的情况，市场化的价格调节手段也值得尝试。不少小区租用地面车位比地下车位便宜，导致地面车满为患，这个规则是否可以改变？业主第一辆车和第二辆车、第三辆车的停车费是否可以价格不同？租户的停车费是否可以适当上浮，以更好地保障业主权益？大型车因为占地面积大，停车费是否可以高于小型车？

遵守规则比制定规则更重要

业主达成共识、业委会形成公约很重要，物业、居委会、业委会“三驾马车”有效联动不可或缺。

在达安花园，一方面，小区外来车辆多，有“达安社会停车场”之称；另一方面，老物业帮部分业主私装了地锁，加剧了小区停车难。

新的业委会上台后梳理问题，意识到地桩违规，会同居委、物业一起，修订了临时停车补充办法，花费大量精力完成“两证”对照登记，为符合要求停车规定的业主车辆发了“临时通行证”。但物业执行不到位，补充条款很快“名存实亡”——地桩锁的拆除工作，起了头就没有了下文；对外来车辆的管理，随着车辆识别后续工作执行不严，再次陷入混乱。

业委会意识到，在小区推进任何事务都离不开物业，决定先完成物业选聘和合同签订。目前已完成物业交接。由于小区的车位配比只有1:0.3，业委会已着手小区三个停车规约文本的修订，包括拆除违规地锁等。

很多小区协调停车问题后发现，业主达成共识、业委会形成公约很重要，物业、居委会、业委会“三驾马车”有效联动也不可或缺。居委会利用人头熟的优势，与业委会一同沟通协调居民，物业则是小区停车的管理责任人。

同济大学经济管理学院教授马卫民建议，为规范物业停车管理，由业主委员会与物业管理公司签订《停车管理服务合同》，在合同中明确物业停车服务项目、服务质量标准、停车收益分配等事宜，以保障业主与物业双方的权利与义务，避免纠纷。

此外，强化小区自治管理，就小区停车事宜制定收费管理细则，签订停车管理服务合同，明确停车管理义务与责任；做到停车费收支财务公开，每半年向业主公示，并将大部分按期结转维修资金账户，接受业委会和全体业主的监督。

潘海啸认为，在小区停车问题上，政府和居民应有“清晰边界”。比如，在美国，新建住宅项目设定停车最低配建标准。在日本，买车时必须出具固定车位证明。在英国，道路停车有详细的标准规定。这些都是政府从源头上进行的车辆管理。而小区内部停车问题，则要依靠居民自治完成。